哭了，南沙二手连增城、从化...都打不过

昨日（8月30日），广州市房地产中介协会发布了8月的二手市场数据。

与大多数人一样，阿拆也以为，颓势依旧，但是不会骗人的数据惊呆了我。

全市成交7890套，环比+6.03%！成交面积超78万方，环比+8.72%！

图源：广州市房地产中介协会

自去年，广州公开要求推行二手房指导价机制以后，“成交腰斩”便成了二手市场的代名词。

根据中原数据，2022年上半年全市二手成交42002套，同比去年-44%。

大环境不好，地方政策并未实质性放松，客户心理预期落空，使得整个市场成交“一蹶不振”。

于是，有粉丝纷纷在后台留言：任凭东南北风，就是不买。

看看数据，再看看大众的声音；真是，信了你的邪！

身体往往比语言诚实，在迷幻的口号下，有些人正在暗度陈仓。

环比上涨的数据，说明了广州二手市场其实在回暖。

我们先来看一下，是哪些区坚挺地撑起了广州的颜面。

广东科学中心 @细鹏 摄

就中心区而言，海珠、荔湾、黄埔冲在了最前头。

其中，海珠成交1133套，占比全市的14.3%，成交量环比+11.05%。

中心城区的核心占位，在高端产业不断落地和升级规划下，无论是一手还是二手，海珠都赢麻了。

海珠的金碧花园、光大花园，外加大盘+成熟社区的黄马褂，硬是在二手市场杀出了一条血路。

海珠区光大花园

8月黄埔区，成交335套，成交量环比+8.14%。

东荟城靠着王者学校，霸气依旧。

当然，学位之光的越秀，也不甘示弱，以成交749套，环比+5.32%的成绩，继续奏乐，继续嗨。

 @细鹏 摄

在这一波的成交中，最让阿拆惊呆的是外围区。

从化、增城、花都，二手房成交量增长突出，分别环比+18.75%、+17.19%、+15.61%...

这三个区的环比涨幅，独领广州风骚。

不得不感叹一句，二手市场走的农村包围城市战略吗？

将11各区的成交情况，从上到下捋了一遍，在红军中发现了一支蓝军——南沙。

8月，南沙二手成交290套，总量全市倒数第一，环比-3.01%（唯一一个环比为负的区域）。

南沙 @细鹏 摄

看到这里，很想说一句：

只有当潮水退去之后，你才能看清楚谁在裸泳...

不过，调侃归调侃，深入市场之后，就会发现这样的结果实属正常。

一方面，南沙是一个投资属性比较强的区域，强概念的加持下，客户源50%及以上都是投资客。

这样的属性，注定了在市场觉醒的年代，房价疯涨，炙手可热。

而在市场下行时候，投资客悉数撤场下，区域内部真实购房需求难以撑起市场基本面，“有价无市”变成了真实写照。

明珠湾 @细鹏 摄

另一方面，南沙是一个新兴区域，规划的落地需要给予它足够的时间去兑现。

对于新区域来说，不仅具备交易的二手货源不多；而且配套完备，能够吸引买家的成熟楼盘也比较稀缺。

这些综合因素，造就了南沙如今的局面。

不过，最近阿拆听说南沙可能会迎来放松的新政，若真的落地，会对南沙的市场产生一定的拉动。

灵山岛 @细鹏 摄

看完市场后，现在我们回到一个本质的问题上：

为何低迷的广州楼市，会在8月迎来二手市场的第一个“春天”？

其一，央妈的降息起到了很大的促进作用，刺激真正的刚性购房需求买家入市。

面对惨淡的7月经济数据，央妈在8月做出了5年期LPR再下调15个基点的决定。

虽然，我们都喊着“悲壮”的口号，但是明白人都知道，贷款利率已经足够低了。

观望了多时的客户，尤其是现阶段本来就有购房需求的刚性客户，在利率达到心理预期后，有选中了合适的房源就会下手。

所谓刚性的需求客户，不是说刚需，是指小孩子读书迫在眉睫、小两口婚期将至等...

其二，银行积极地配合。

去年下半年开始，银行的额度就十分紧张，导致无论是审批时间、审批流程、审批标准都十分的严苛。

这种情况下，除了切断炒房客的“囤货”路径，还打击了很大一部分想买房的刚需客。

如今信贷在陆续放松，较快的审批速度，较为便捷的贷款流程，让去年那部分真正想买房的客户，内心又燃起了火焰。

已获得视觉中国使用授权

其三，房价猛涨幻想破灭，多数买家为了卖一买一置换需求，主动降价让利，刺激了购房者的需求。

根据@广州房产统计分析，广州实行二手房指导价机制一年以来，涉及的96个小区，多个出现了成交价＜指导价的情况。

越秀的东风广场，部分房源成交价比指导价低了5800多元；

番禺的自在城市花园，有房源成交价比指导价低了5000多元；

黄埔的万科城市花园，有房源成交价比指导价低了1000多元...

很明显，在经过一年多的博弈，业主们从最开始的坚挺，到妥协，再到现在的认清现实。

这个过程是痛苦的，这个过程也是挤泡沫的关键。

不过，最后还是要说一下，8月的数据虽然环比齐升，不过相比之前市场火热时候的月均成交9000多套，仍然有一定差距。

所以，我们可以继续期待，后市还会有放松的政策。

对此，你怎么看？欢迎留言。

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